望著北京金融街威斯汀酒店窗外林立的高樓大廈，楊彥說，“我也是來賺中國房地產(chǎn)業(yè)鈔票的?！?/p>

楊彥的公司是亞太區(qū)最大的金融控股集團之一，總部在韓國，常駐新加坡，楊彥擔任亞太區(qū)直接投資部高級經(jīng)理。

8月24日的回國之行已經(jīng)是他今年以來的第6趟了?！懊Φ倪B睡覺時間都沒有?！?/p>

幾天時間內(nèi)，楊彥要馬不停蹄地在北京、天津、大連、南京四地約見數(shù)位房地產(chǎn)商，看中介推薦的不同的房地產(chǎn)項目，然后關在賓館里通宵寫評估報告發(fā)回總部，收到反饋，接著審計目標公司、設計海外融資路徑、談判、報雙方董事會批準、簽約……

“現(xiàn)在短短幾句話，就能感覺到大多數(shù)房地產(chǎn)商對資金的饑渴和焦慮，談判也變得容易多了，他們對很多苛刻的條件都開始不管不顧了，只一個字‘錢’，一切都好商量?！睏顝┬χf自己像個割肉的，而前兩年風頭最猛、利潤最豐厚的房地產(chǎn)商則變成了砧板上的肉。

楊彥目前身兼幾責，為韓國總公司選擇投資項目、為與公司合作的海外股權投資基金提供房地產(chǎn)融資項目、為國內(nèi)大型房企提供銀團貸款等債券融資服務……

歸其一點，楊彥為面臨巨額資金缺口的內(nèi)資房地產(chǎn)商帶來了夢寐以求的“海外鈔票”，雖然條件也越來越苛刻，但房地產(chǎn)商們?nèi)卞X，負債率高，少有其他融資渠道，而變得趨之若鶩，饑不擇食。

從爛尾樓到優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)

從2005年底涉足房地產(chǎn)項目到現(xiàn)在，楊彥發(fā)現(xiàn)自己和公司的胃口開始變大、談判籌碼也逐漸變多了。

“原來我們的收購項目不少是爛尾樓，現(xiàn)在開始介入城市中心黃金地段的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目。反正，跟房地產(chǎn)商也好談多了?！?/p>

楊彥坦言，兩年多以前，即使是一些城市的爛尾樓，外資基金也愿意接收，因為周邊地塊已開發(fā)成熟，爛尾樓的前期相關手續(xù)和工程都有了基礎，接收后開發(fā)時間可以變短，也不用費周折去拿地，對追求短期資本來說，最合適不過，即使有時也會遇到麻煩。

“外資進入房地產(chǎn)市場方式有直接收購地產(chǎn)物業(yè)、入股或合資、注資、獨資、進入外資銀行開展房貸業(yè)務等方式。但大多還是采取了僅提供資金而不參與項目運作的方式，年收益率鎖定在10%-20%。”

楊彥說，2007年以來，海外資金開始重點加碼房地產(chǎn)，“外資對房地產(chǎn)的熱情已超越了能源、制造業(yè)等，除了收益豐厚，主要是外資資金數(shù)額大，其他行業(yè)項目不好進，而內(nèi)資房地產(chǎn)融資需求強烈；其次房地產(chǎn)業(yè)有抵押物，風險不高；另外房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流、估值預測簡單?！?/p>

“今年宏觀調(diào)控仍在持續(xù)時期，一些千載難逢的機會來了，雖然我們不知道房地產(chǎn)市場的底部在哪里，但一些獲利高的優(yōu)質(zhì)項目因資金短缺找上門來，我們還是會選擇抄底?！?/p>

與外資拿著鈔票在國內(nèi)房產(chǎn)項目上“挑肥選瘦”相比，中資房地產(chǎn)商的談判籌碼則越來越少。

國泰君安證券研究所6月報告印證，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達7100億元，相當于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的兩倍。平均下來，每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達1201萬元，相當于去年年銷售收入的24%。

殺價的股權融資

此次中國之行，讓楊彥收獲了兩樁在他看來可圈可點的生意。

“區(qū)別以往談的較多的項目債券融資，這次有兩個特別的case(項目)，一個是可轉(zhuǎn)換債融資；另一個是PRE-IPO(上市前)項目。”

楊彥詳解了這兩樁生意的特別之處。

“天津地產(chǎn)的項目在城市中心的繁華地帶，已屬中后期項目，項目快要竣工，但房地產(chǎn)商融資無門了，我們簽的其實是債券融資的變種，只是條件比原先更為嚴格?！?/p>

這期間，因韓國總公司在中國的投資額度受限，只能出資10億資金的2億，楊彥的團隊就聯(lián)合花旗、摩根大通等外資財團共同融資開發(fā)。

與慣常的債權融資不同的是，在一系列的協(xié)議當中，包括了一份債權轉(zhuǎn)股權的協(xié)議，并伴有多條懲罰性條款。

“雖然利息較低，但有不少懲罰性條款，比如截止2008年年底，項目銷售回款達不到協(xié)議的金額，會責成開發(fā)商拿出相應比例金額的罰款；如果截止到2009年6月，開發(fā)商的銷售增幅達不到規(guī)定，則外資的債權有權轉(zhuǎn)化成股權，不但開發(fā)商要還款，同時，結(jié)算利潤還要分成?！睏顝┱f，之所以能讓這家房地產(chǎn)商談下這么苛刻、成本高昂的條款，是因為開發(fā)商無力“死扛”，眼下又融資無門，只得妥協(xié)。

另一樁生意則簽在南京。

“這樁PRE-IPO的生意中有著很嚴格的對賭協(xié)議?！睏顝┱f。

按照協(xié)議，這家房地產(chǎn)商如果能在2009年6月1日前上市，將給楊彥公司不低于50%的回報率；如果在2009年底前上市，回報率不少于60%；如果未能上市，則房地產(chǎn)公司要支付高額的利息。此外，獲得的股權還有分紅。

楊彥表示，“房地產(chǎn)融資最好的方式是項目債權融資，沒開發(fā)商愿意簽這么苛刻的條款，這等于是開發(fā)商把肥肉拱手讓人。這中間其實就是兩方對房地產(chǎn)市場回報預期的博弈?！?/p>

“加上外資苛刻的條款定價，風險有限，獲利還是很豐厚的，至少比我們預期的7%-15%收益要高?！睏顝┱f。

入境的曲折路徑

楊彥此次回國還有重擔在肩：和國內(nèi)一家房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起成立一家境外的房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)。

問及緣由，楊彥道出原委：韓國總公司在中國的投資額度有限，加上國內(nèi)‘限外令’的存在，海外募集的資金審批繁瑣、周期長、結(jié)匯程序復雜，如果采取境外離岸設立的有限合伙制企業(yè)，不但境外投資者方便認購出資，而且退出便捷，國內(nèi)企業(yè)募集審批、結(jié)匯報批也相對容易些。

楊彥笑稱，資金的募集工作基本到位，“主要來自貴族、有錢家族 (歐洲)、部落酋長、叢林里的娘娘(中東)、保險公司等。”

但外匯進出仍是楊彥和其團隊在設計融資路徑時最頭疼的問題。

“審批、結(jié)匯很嚴格，所以我們做項目力求資金一次到位，否則多次審批太麻煩。據(jù)我了解，還有不少外資是繞道進來的，比如通過地下錢莊或者貿(mào)易合同等曲線做項目?！?/p>

“即使再麻煩，這些資金還是要進來賺錢的。雖然有部分資金不太看好中國樓市，年初撤走了一部分，但大多數(shù)海外投資者還是看好中國經(jīng)濟發(fā)展的?！?/p>